不動産の譲渡所得の確定申告で気を付けたいポイントを足立区の税理士が徹底解説!
- hsatou0
- 12月12日
- 読了時間: 5分
近年、北千住エリアの再開発やつくばエクスプレス沿線の人気上昇に伴い、足立区内でも不動産取引が活発になっています。
「長年住んだ家を売却した」「相続した土地を手放した」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで避けて通れないのが「確定申告」です。
不動産を売って利益が出た場合(譲渡所得)は、普段の給与所得等とは計算方法が異なり、複雑です。
今回は、足立区の皆様が確定申告で損をしないため、そして思わぬ追徴課税を防ぐために「特に気を付けたいポイント」を解説していきます!
目次
⒈そもそも「譲渡所得」とは?
⒉【最重要】「取得費」が分からないと税金が跳ね上がる⁉
⒊「3,000万円特別控除」の特例を見逃すな!
⒋損をした時こそ申告を【マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき】!
⒌足立区ならではの注意点
⒍まとめ：不動産売却の確定申告は早めの準備を
⒈そもそも「譲渡所得」とは?
「譲渡所得」とは、不動産を売却したときのいわゆる「儲け」のことです。
単純に、売却額がそのまま税金の対象になるわけではありません。
譲渡所得の計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得 = 譲渡価額 － (取得費 + 譲渡費用) － 特例による特別控除額
譲渡価額： 売却額
取得費： その不動産を購入した時の代金や仲介手数料等
譲渡費用： 売却時に支払った仲介手数料、測量費、印紙代等
この計算で、プラスになれば税金がかかり、マイナス(損失)であれば、基本的には、税金はかかりません。
しかし、ここで大きな落とし穴があります。
⒉【最重要】「取得費」が分からないと税金が跳ね上がる⁉
売却した不動産について、「親が昭和の時代に買った土地だから、いくらで買ったか分からない」「購入時の契約書を紛失してしまった」といったことがあります。
実は、これが一番怖いパターンです。
購入額(取得費)が、証明できない場合、「売却額の5％」を取得費とみなすというルール(概算取得費)が適用されてしまいます。
（例）3,000万円で売れた土地の場合
本来の購入額が2,000万円だったとしても、証明できなければ…3,000万円 × 5% ＝ 150万円 しか購入額(取得費)として認められません。
結果、所得(利益)が莫大になり、税金が数百万円単位で高くなってしまう可能性があります。
★ポイント： 不動産の権利証・売買契約書・領収書等が、どこかに眠っていないか、実家のタンスや銀行の貸金庫等を徹底的に探しましょう。
⒊「3,000万円特別控除」の特例を見逃すな!
マイホーム(居住用財産)を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。
これを使えば、税金がゼロになるケースも多いです。
ただし、以下の点に注意が必要です。
「住まなくなってから3年目の年の12月31日まで」に売ること。
この特例を使うためには、税金がゼロになる場合でも必ず確定申告が必要であること。
住宅ローン控除との併用はできないこと(買い替えの場合は、どちらが得かシミュレーションが必須です）。
足立区は、昔からの住宅地も多いため、この特例の対象になる方は非常に多いです。
「利益が出たけど、申告すれば税金ゼロ」というケースで申告を忘れてしまい、後から税務署に指摘されると、特例が使えなくなることもあるので要注意です。
⒋損をした時こそ申告を【マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき】!
「買った時より安く売ったから、赤字だし申告は関係ない」と思っていませんか？
マイホーム(旧居宅)を令和7年12月31日までに譲渡して、新たにマイホーム(新居宅)を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失(譲渡損失)が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除(損益通算)することができます。
さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。
これらの特例を、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。
つまり、売却して損をしたけれど、確定申告をすることで、払いすぎた所得税や住民税が戻ってくる可能性があるのです。
これをやらない手はありません。
⒌足立区ならではの注意点
足立区内でも、エリアによって地価の変動が激しいのが現状です。
北千住・綾瀬エリア： 昔に比べて地価が上昇していることが多く、思いがけず「多額の利益」が出るケースが増えています。
駅から遠いエリア： なかなか買い手がつかず、価格を下げて売却した場合は「損失の特例」が使えるか検討が必要です。
⒍まとめ：不動産売却の確定申告は早めの準備を
不動産の譲渡所得の確定申告は、通常の確定申告よりも書類が多く、判断に迷うポイント(特例が使えるか、取得費はどうするか等)が多々あります。
「申告期限（通常3月15日）ギリギリになって書類がないことに気づいた！」とならないよう、早めの御準備をおすすめします。
当事務所では、足立区周辺の不動産事情も考慮しながら、お客様にとって最も有利な方法をご提案させていただきます。
「3,000万円控除が使えるか知りたい」
「買い替えでローン控除とどっちが得か計算してほしい」
このようなお悩みがありましたら、お気軽にご相談ください。
足立区の税理士として、親身になってサポート致します。
ご相談の方は、以下よりお問い合わせください。
初回は、相談無料となります。
※上記記事は、令和7年12月時点の情報に基づいて記載しております。
※上記記事は、一般的な内容を記載しているため、判断の際は、専門家へのご相談を
お願い致します。
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