投資用不動産を保有している方必見！確定申告で注意すべきポイントを足立区の税理士が解説！

投資用不動産を保有されている皆様にとって、毎年避けられない確定申告は、節税のチャンスであると同時に、誤りやすい落とし穴も潜んでいます。

この記事では、足立区で多くの不動産オーナー様のサポートをしている税理士として、特に注意していただきたい3つのポイントを解説します。

目次

⒈経費計上の「モレ」と「誤り」を防ぐ！

⒉「青色申告」の活用と「事業的規模」の判断

⒊申告漏れ・間違いへのペナルティに要注意！⚠️

⒋まとめ

⒈経費計上の「モレ」と「誤り」を防ぐ！

不動産所得は、「家賃収入など」から「必要経費」を引いた額で計算されます。

この必要経費を漏れなく、かつ正確に計上することが節税の基本です。

🔑 特に注意すべき経費項目

経費項目	注意点
減価償却費	建物の部分のみ計上できます。土地は対象外です。また、エアコンなどの付帯設備は、建物本体と分けて計算し、耐用年数に注意が必要です。
借入金利子	元金返済部分は経費になりません。利子部分のみが経費です。また、土地取得のための借入金利子は、赤字（不動産所得の損失）が出た場合、給与所得などとの損益通算の対象外となる点に注意が必要です。
損害保険料	複数年分を一括で支払っている場合は、支払った年に全額ではなく、保険期間に応じて按分した額をその年の経費とします。
修繕費	原状回復費用などが該当しますが、20万円以上の高額な支出は「資本的支出」とみなされ、一括で経費にできず、減価償却となる可能性があるため、判断に迷ったら専門家へご相談ください。

📄 証拠書類の保管も徹底

すべての経費について、領収書、契約書、通帳の写しなど、その支出を証明できる書類の保存が必須です。

税務調査が入った際、証明できない支出は、経費として認められません。

⒉「青色申告」の活用と「事業的規模」の判断

高い節税効果を狙うなら、青色申告を選択することをお勧めします。

• 青色申告の主なメリット

  • 青色申告特別控除（最大65万円など）の適用。

  • 青色事業専従者給与（家族への給与を経費にできる）。

  • 純損失の繰越控除（赤字を翌年以降に繰り越せる）。

🏢 事業的規模の要件

青色申告で大きな特典を受けるためには、原則として不動産の貸付けが「事業的規模」である必要があります。一般的に以下のどちらかを満たすと判断されます。

• アパート・マンションの場合： 10室以上

• 戸建ての場合： 5棟以上

この「5棟10室基準」に満たない場合でも、一定の要件を満たせば青色申告は可能ですが、特別控除額が少なくなる場合があります。

青色申告の活用（節税メリット大）

項目	白色申告	青色申告（55万円控除）	青色申告（65万円控除）
特別控除額	なし	最大55万円	最大65万円（e-Tax要件等あり）
帳簿	簡易なもの	複式簿記	複式簿記
損失の繰越	なし	3年間繰越可能	3年間繰越可能

• 注意点： 青色申告を行うには、原則としてその年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。

  初年度に間に合わないと、その年は白色申告になります。

  
  

⒊申告漏れ・間違いへのペナルティに要注意！⚠️

給与所得者（サラリーマン）の方で、不動産所得を含めた給与以外の所得が年間20万円を超える場合は、原則として確定申告が義務となります。

確定申告の期限：例年2月16日から3月15日まで

期限を過ぎて申告・納税をしたり、申告内容に誤りがあったりした場合は、無申告加算税、過少申告加算税、延滞税などの重いペナルティが課される可能性があります。

特に、意図的な所得隠しと判断された場合は重加算税となり、税率が非常に高くなります。

正確な申告のためにも、日々の帳簿付けと証拠書類の整理を、丁寧に行っていきましょう。

その他の注意点

私的な費用の計上禁止: 個人の所得税・住民税、私用のスーツ代、個人的な飲食費などは　経費にできません。事業用と私用を兼用する費用（通信費、自家用車のガソリン代など）は、合理的な基準で按分する必要があります。

⒋まとめ

不動産所得の確定申告は、減価償却や経費の按分など、専門的な判断が必要な場面が多く、計算が複雑になりがちです。

「申告に不安がある」、「もっと節税したい」とお考えの不動産オーナー様は、お早めに税理士に相談することをお勧めします。

専門家によるサポートを受けることで、正確な申告と最大限の節税対策が両立できます。

複雑な税務手続きを正確かつ迅速に行い、お客様が最大限の節税メリットを受けられるようサポート致します。

確定申告の期限は、毎年3月15日です。

余裕をもってご準備ください。

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※上記記事は、令和7年10月時点の情報に基づいて記載しております。

※上記記事は、一般的な内容を記載しているため、判断の際は、専門家へのご相談を

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